筑梦高新|推动城市更新 激活小鸭片区新生

七月的济南，热浪中涌动着焕新的活力。高新东区世纪大道685号，沉寂多年的青年汽车旧厂区内有了新变化，小鸭智能制造产业园项目将在这里全面展开施工。同一时间，中心区工业南路51号，山东小鸭集团工业园地块北侧，济高控股与保利置业联合打造的高品质住宅项目——云上璟誉项目10栋楼已于6月全面封顶；片区东侧的山姆会员商店济南首店也完成主体结构封顶。这幅充满活力的图景，正是济高控股推动城市更新驱动片区蝶变的缩影。

济南高新区是全市经济发展的主战场，而高新区中心区又是济南高新区经济基本盘的核心支撑。从南至北，高新区中心区的产业定位分别是总部及金融集聚区、数字产业集聚区及新商贸与创意产业集聚区。小鸭集团工业园地块是新商贸与创意产业集聚区的“关键拼图”，然而这块“拼图”与周边的现代都市风格并不相符。解小鸭转型之局，济南市酝酿数年，而城市更新成为破局的关键之策。

（小鸭厂区航拍）

小鸭工业园始建于20世纪60年代，属于原济南砖瓦窑二厂用地，后改名为济南第二建材厂，1997年被小鸭集团兼并，并办理土地登记手续。小鸭工业园周边建筑大多是2008年以后规划建设的现代商品住宅项目和商业项目，如高新万达广场、未来城小区等。作为高新区中心区仅剩的大型工业园，其业态与片区发展定位不符，其建筑影响片区风格的一致性。再加上工业园面积较大，实行封闭管理，影响公共交通路网的通达。

改变势在必行

2021年，依托全市“工业强市”战略，济南市、高新区以存量资产盘活为抓手，推动小鸭集团转型升级，但受限于当时的条件，整个运作路径无法形成工作闭环。直到2022年底，根据国家部署，济南市出台城市更新的系列政策，存量资产盘活路径打通，形成闭环，小鸭集团转型按下快进键。

项目推进过程中，济高控股作为小鸭产业融合项目的实施主体，承担片区城市功能提升、环境优化、产业升级等职能，通过城市更新，重塑片区风貌和产业布局，让片区居民从中受益。

小鸭产业融合项目盘活了小鸭集团存量土地及原济南青年汽车闲置土地及资产共1266亩，小鸭集团的产业与青年汽车闲置厂房及生产装备等生产资源高度匹配，通过存量资产盘活，既解决了困扰小鸭集团发展受限问题，又推动了原青年汽车产业园的“沉睡”资产运转起来，提高资源利用效率。今年1月份，国家发展改革委办公厅发布《关于印发第二批盘活存量资产扩大有效投资典型案例的通知》，“小鸭控股集团产业搬迁与城市更新项目”被列为第一个典型案例宣传推广。本次共发布25个典型案例，山东省有两个，济南市仅此一个。

小鸭产业融合项目总占地面积3005亩，主要对小鸭宿舍区、旧村庄、旧厂区、旧市场实施拆除，对周边道路进行综合提升整治。

（云上璟誉项目）

目前，该片区已开发2个城市更新项目，分别是新零售项目山姆会员商店济南首店、高品质住宅项目云上璟誉。

山姆会员商店济南首店项目已经于6月底前完成主体结构封顶，计划2026年底前开业，预计年营业额可达30亿元，年纳税额约为7200万元。云上璟誉项目建筑面积约13.5万平方米，提供568套高品质住宅，于2024年9月首开销售，目前销售过半，成为济南楼市现象级产品。

（山姆会员商店济南首店已封顶）

“按照中心区提档升级要求，济南高新区优化街区控规，谋划引入新商业、新产业，不久的将来，这里将变成宜业宜居的智慧产城融合示范片区。”据济高置业集团副总经理吕记斌介绍。未来，济高控股将持续深化城市更新战略，原东城物资市场将更新为山姆会员商店济南首店；原徐家农贸市场及周边低效建筑将更新为低空经济产业园；原小鸭集团冷链厂房将更新为36班学校项目，小鸭集团物业小院将更新为芳邻里商业配套，小鸭工业园东正厂房、岩棉厂区将更新为云上璟誉项目。同时，对高新区国际会展中心进行提档升级，会展中心前广场将改造成E-PARK（复合型办公与商业项目），调整会展中心经营业态，提高展馆利用率，将会展中心打造成城市活力中心。

（小鸭产业融合项目规划设计图）

从青年汽车旧厂区“唤醒”到小鸭集团“重生”，从工业用地“腾笼换鸟”到商业集群“破茧成蝶”，济高控股以城市更新为纽带，让老工业基地焕发新活力。这不仅是空间的迭代，更是国企服务城市发展、赋能民生的生动实践。